恒大万科碧桂园在内，一半百强房企涉足！城市更新为什么这么火！（恒大,碧桂园,万科）

土地红利逐渐消失后，什么赛道会成为房地产行业新增长点？

有数据显示，当前我国城镇化率已经超过60%，东部沿海部分发达地区城镇化率已经超过70%。如何追求高质量且可持续性发展对于城镇化进程提出了考验。

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另一方面，有些城市土地开发日趋饱和，房地产市场从增量时代进入存量时代。面对逐渐消失的土地红利，如何在城市开发建设中占有一席之地，也成为了诸多房企目前思考的问题。

在业内专家学者看来，“城市更新”或是制胜之道。

从政策层面来看，无论是中央还是地方政府，都推出了有关“城市更新”的政策和计划。这意味着城市更新已成为我国推动城市高质量发展的重要抓手和路径。

按照住建部公布的数据显示，全国需改造的老旧小区达到17万个，涉及建筑面积40亿平方米，以中国城市居民人均居住面积30多平米计算，这40亿平米老旧社区居住至少上亿人口。

“十四五”规划中明确要推进以人为核心的新型城镇化，实施城市更新行动。此外，今年,“城市更新”首次写入政府工作报告。

东中西部区域发展和改革研究院院长于今认为，这说明“十四五”时期以及未来一段时间，国家将全力实施城市更新行动。

除了中央高度重视城市更新工作外，地方政府也制订了相关计划。如北京市城市更新将主要聚焦首都功能区核心区平房（院落）申请式退租、老旧小区更新、危旧楼房改建等6类项目；厦门市于3月印发了《厦门市2021年城乡建设品质提升实施方案》，定将实施6大类35项重点任务，内容涵盖住房、交通、水环境、风貌品质等多个民生领域。

城市更新，将成为房企新战场

“城市更新”正成为我国城市化进程新增长点。对于房企而言，城市更新或将成为房地产行业下半场竞争中制胜的关键。

根据佳兆业集团发布的《2019-2020房地产行业白皮书》显示，中国房地产行业总市值已超过300万亿元，按每年2%城市更新速率计算，城市更新迎来6万亿元级市场。随着总市值不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将迎来10万亿元大赛道。

目前各大房企也将“城市更新”作为企业新的增长点。据中指院统计，当前，大部分百强房企都已直接或间接涉足城市更新领域，而头部房企基于强大的资源整合能力涉足城市更新的比例更高。

龙光集团预计未来3年“城市更新”将成为公司业绩增长新引擎，提供可孵化货值超1500亿元，每年将贡献约20%的核心利润；中国奥园认为，重点布局“城市更新”不仅有利于为公司增厚土地储备，同时也可以通过一二级联动、一级开发及项目出售实现利润提升，最终带来的稳定的利润率增长；“旧改专家”佳兆业认为，“城市更新”正在演变为城市运营重要内容，未来“城市更新”将成为城市发展最重要发展点和潜力点。

“城市更新”已成为目前城市存量发展的重要途径，成为房企发展新的增长点，但“城市更新”业务相比较传统开发业务而言，存在诸多挑战，今天就为大家简单分析下。

城市更新挑战与痛点

城市更新项目不同于传统的地产开发项目，需要政策支持、需要多方协调，且在整个地产开发环节具有一定的社会化压力；总体来讲，对地产开发商进入城市更新项目是一个挑战。

具体来讲，主要存在以下四个方面 的挑战

1、开发周期长

城市更新由于牵扯到主体多，有些项目开发周期在5-8年，特别是城中村项目和涉及到工业用地转性的项目，涉及到不确定性的因素多，这也是很多房企储备了大量城市更新土地，但难以转化的原因。

2、资金压力大

城市更新项目很多开发周期长是因为资金压力大，开发后无法盈利，或者在前期就没有商业模式，导致社会资本参与的积极性大大降低。

3、利益难平衡

城市更新需要协调多方利益，多数需要政府、产权方、改造方、运营方等多方利益平衡。以老旧小区改造为例，老旧小区改造不同于新建工程，在改造中涉及不同业主、改造主体及相关权利人等多方利益调整，一旦协调不好，往往造成工期停滞或重复改造等问题。

4、管理难度高

城市更新项目业务内容杂，从立项到拆迁到回迁安置，各项业务涉及对象较多内容较杂，从而导致管理难度上升；项目的周期长人员流动大，导致数据信息混乱，无形中增高了管理和决策难度。

企业面临着各种各样的挑战，当企业开拓城市更新这个新领域时，除了有项目上的挑战，还有业务上的挑战，业务因素将会制约整个项目的进度，也有可能带来不可把控的风险。

在城市更新这项业务中传统的工作方式普遍具有以下痛点：

在城市更新广阔的市场下，在项目挑战和业务痛点未能完全解决的情况下，各头部房企依然竞相拿地，依然去开发这些项目，至今为止，市场上并没有一款成熟的企业级产品，也没有一款成熟的企业级通用的解决方案，政府部门更是没有完备的系统流程，大家都在摸着石头过河。

市场上半数以上的企业在用传统产品（oa/erp）试图去解决新的场景问题，不具有系统性，也不能解决业务中的痛点； 市场上有1/3的企业通过外部定制开发产品来解决流程问题，高投入高周期也不能达到普适性，数据也得不到保障； 部分企业通过其他方式推动业务发展，不足以解决整个场景的问题； 政府端市场上没有一款像房产备案一样的城市更新类管理系统，在数字信息化的路上，政府端缺少一款链接市民与企业的系统解决方案。

区块链+城市更新数字化解决方案

近年来，区块链技术发展极为迅速。

由于其去中心化、去信任等功能，应用在产业领域已经超越金融，不仅将应用扩展到身份认证、审计、仲裁、投票等社会治理领域，还涉足房地产、文化、科学和艺术等领域。通过解决去信任问题，区块链技术提供一种通用技术和全球范围内的解决方案，从而使整个行业的运行效率和整体水平得到提高。需要建立在公开、安全、及时和稳定的互联网数据技术之上的应用，区块链是目前最优解决方案。

来自深圳的兰房链，基于区块链分布式存储、可追溯、不可篡改的特性，使用区块链技术，针对中国特色城市更新，提出了“区块链+城市更新”综合解决方案，由于其技术的先进和个性化的定制，前已经在多家房企的城市更新项目中获得了应用。

今天，为大家介绍其“区块链+城市更新”的五大解决方案场景。

1、信息收集

企业在城市更新项目长周期的各个环节存在大量业务孤岛，且数据源种类多样，包括业主户主、设备房屋、谈判信息、视频媒体、图片、文档文件等数据，需要实现全要素多来源、多类型的数据采集和汇聚，实现数据全局之路和分析决策。

2、电子合约

企业可通过多样化的配置，规范在实际谈判和补偿时的协议标准，从而可随时随地完成电子合同的生成和签署，CA签名和兰房链确保其安全、合法合规、不可篡改，助力企业提高业务效率、降低业务成本。

3、数据共享

城市更新项目的生命周期较长，其过程不乏会出现人员流动、地址搬迁等不可控因素，造成数据的遗失和错乱；利用数字化技术和区块链技术，实现数据的多账本管理、多档案存储，全面加强企业信息资源的有序汇聚、深度共享、关联分析、高效利用，实现信息资源共享，统建统管和集中部署，提供跨层级、跨地域、跨系统、跨部门、跨业务的协同服务。

4、回迁安置

全线上回迁流程，当场数据采集、自动生成协议、签约后生成电子化档案储存等打造了移动的回迁安置信息化办公平台，企业可以整体把控回迁的进度和房源信息的管理，为业主提供了便利的同时，也大大节省了工作时间和成本。

5、可视化大屏

以征收拆迁大数据为核心，可定制化开发数据大屏。具体包括如下几个模块：

融合GIS与BIM的实景可视化征地拆迁地图

城市更新项目统计分析数据大屏

区块链账本可视化数据大屏

大数据征地拆迁安置指挥中心驾驶舱

对于城市更新，你有什么观点呢？